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12月 7 2016

住建部发文,看看那些情况大修基金可直接申请使用?


小区里的电梯坏了,墙面瓷砖脱落,公用水管爆裂……一旦小区里出现了这些情况,就得使用住宅专项维修资金,也就是大家平日常说的大修基金。可说到大修基金,不光大部分业主,就连不少物业都直喊头疼。

疼从何来?

疼在大修基金看上去很美,可使用起来很难。

申请难。一个大修申请,往往看似简单,可就是通不过。

报批难。好不容易申请下来了,往往走流程就要拖上好几个月。

上述两难,导致了一边是众多老旧小区亟需维修,一边是数量庞大的大修基金在睡大觉。据央视《焦点访谈》报道,全国大修基金缴存累计已经超过万亿元,但是使用率却不足百分之一。

为什么会这样?

根据2008年2月起实施的《住宅专项维修基金管理办法》规定,需要至少占业主总人数三分之二的业主和占建筑总面积三分之二的业主同意(简称双三分之二原则)方可动用。这个看似民主公平的原则,实质上对大修基金的动用加上了一道坚固的铁索。大部分小区的大修基金都被这个“双三分之二”的条件拦截,处于半冻结状态。

那又是什么,导致了这种困境的出现呢?

据资深的物业从业人员分析,这种情况的出现有多方原因,如部分业主将房屋出租,自己无法到场签字,或者部分业主由于常年不在家,对于小区公共事宜的参与积极性不高,另外就是一些老年业主对于政策的认知度不够,甚至大修基金的概念也了解不全面,自身也无法对此作出决定。这些诸多因素导致实现双三分之二的条件难上加难。

现在,破解困境的利器来了。

近日,住建部和财政部联合印发了《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作为的通知》(以下简称“通知”)中就住宅专项维修基金使用存在的问题提出了解决方案。通知第五条,规定了七个危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况,需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的,可以不经过业主“双三分之二”表决同意,直接申请使用维修资金:

这七个紧急情况是:

(一)电梯故障;

(二)消防设施故障;

(三)屋面、外墙渗漏;

(四)二次供水水泵运行中断;

(五)排水设施堵塞、爆裂;

(六)楼体外立面存在脱落危险;

(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

怎么样?这下心里感觉好多了吧。

还有一个很重要的内容,别说小编没提醒你。

为解决业主“双三分之二”表决难题,降低业主大会和业主委员会的决策成本,提高业主使用维修资金的决策效率,各地可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)的有关规定,指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式:

(一)委托表决:业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权,以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;

(二)集合表决:业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项,采取一次性集合表决通过后,授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;

(三)默认表决:业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项,相应投票权数计入已投的赞成票;

(四)异议表决:在维修资金使用事项中,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

记住了吗?

好事还没完!

小编查询后发现,我市去年就已发布了《关于紧急使用物业专项维修资金有关事宜的通知》。通知中规定了十条紧急动用大修基金的情况。

这10条的具体内容为:

1、屋顶、墙体渗漏严重,影响设备设施安全及造成相关业主无法正常使用和居住。但业主使用屋顶或自行改变房屋外墙及其装饰的除外;

2、因输配电母线、干线老化,供配电设施设备发生故障等,引起停电或者漏电;

3、因水泵严重损坏、进水管内的水管爆裂造成停水;

4、雨污管道变形、错位、折断等引起堵塞,外立面排污(排水)管断裂、脱落;

5、楼地板、扶梯踏板断裂,公共阳台、晒台、平台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏;

6、楼体外墙砖等外立面涂饰层及玻璃幕墙有脱落危险;

7、电梯发生危及人身安全的故障,主要包括电梯主板、模块,轿门安全装置(光幕、安全触板等),制动器、限速器、变频器、安全钳故障,曳引轮绳磨损断丝断股,磁钢失磁、报警装置及三方通话失效等;

8、消防设备设施在使用过程中出现自然磨损或故障,造成系统不能正常运行或导致产生重大火灾隐患。

9、安全监控设施出现故障,不能运行;

10、经物业管理联席会议确认的其他物业共有部分和共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益和他人合法权益的情形。

同时,我们重庆的通知中,还详细规定了出现这些情况后,大修基金的申请流程。详尽的情况规定和流程制定,构建了一条大修基金使用的绿色通道。

★综合报告

走绿色通道程序

★确认

物业所在地乡镇人民政府、街道办事处收到报告后,应实地查勘现场,符合上述规定情形的,立即出具证明,涉及电梯、消防设施的,质量监督部门或公安消防部门收到报告后,及时实地查勘确认,并出具证明,交物业所在地乡镇人民政府、街道办事处。

★申请

经物业所在地乡镇人民政府、街道办事处等相关部门确认证明后,物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即向物业专项维修资金管理单位申请紧急使用物业专项维修资金。

★资金拨付

物业专项维修资金由区县(自治县)房地产行政主管部门代管期间,区县(自治县)房地产行政主管部门收到书面申请后应当于24小时内划转资金;物业专项维修资金由业主自行管理的,业主委员会在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下,立即划转资金。

发生上述规定的情形时,有物业服务企业实施物业管理的,由物业服务企业立即将情况书面报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处;无物业服务企业实施物业管理的,由业主委员会或业主立即将情况书面报告物业所在地乡镇人民政府、街道办事处;涉及电梯、消防设施的,物业服务企业、业主委员会或业主立即将情况书面报告质量监督部门或公安消防部门。

★抢修

★代为抢修

★公示

提出申请紧急使用物业专项维修资金的物业服务企业、业主委员会或者相关业主应立即进行抢修并公示。

物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施抢修的,物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当组织代修,抢修费用从物业专项维修资金账户中列支。

抢修单位应在抢修完成后15日内公示抢修相关费用:施工单位编制的工程结算报告;维修费用清单、票据;维修费用分担明细表;其他相关资料。

大修基金使用难局面有望改善。

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    Written by yuefabo


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